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Kanzlei Ruffner Rechtsanwälte

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Mietrecht, Pachtrecht / Wohnungseigentumsrecht

Unsere Tätigkeit erstreckt sich auf die Lösung von Rechtsproblemen im Bereich des gesamten Mietrechts, insbesondere betreffend Miet- und Pachtverhältnisse über Wohnraum und Gewerberäume. Zur Kündigung berechtigendes Verhalten, Mängel oder Schäden am Mietobjekt, Unklarheiten über die Verpflichtung zur Durchführung bestimmter Reparatur- bzw. Renovierungsarbeiten, verspätete oder fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen sowie die Ankündigung von Mieterhöhungen sind Beispiele für häufig auftretende Konfliktfälle.

Auch mit Streitigkeiten des Wohnungseigentumsrechts (WEG-Recht) sind wir ständig befasst.

Im Folgenden möchten wir Ihnen - in der gebotenen Kürze - einen ersten Eindruck über unsere Tätigkeit in den genannten Rechtsgebieten verschaffen.

Kündigung von Mietverhältnissen / Räumungsklage

Immer wieder taucht die Frage auf, welches Verhalten eine Vertragspartei zur - unter Umständen fristlosen - Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Zahlungsrückstand, stetig unpünktliche Mietzahlungen, wiederkehrende Vertragspflichtverletzungen oder Verstöße gegen die Hausordnung, unberechtigte Untervermietung, mutwillige Beschädigung des Mietobjekts und viele weitere Verhaltensweisen können zur Kündigung führen. Auch die Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters sowie die erleichterte Kündigungen auf Grund spezieller Wohnverhältnisse sind häufig anzutreffende Kündigungstatbestände. Stets gilt, dass die Beurteilung der Rechtslage unter strengster Berücksichtigung der Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalles zu erfolgen hat und sich damit jede schematische Lösung verbietet. Auch gilt es zu beachten, dass der Ausspruch einer Kündigung, insbesondere im Bereich der Wohnraummiete, an eine Veilzahl von Formerfordernissen gebunden ist, deren Nichteinhaltung zur Unwirksamkeit der Kündigung führt.

Wir klären Sie über mögliche Kündigungsgründe auf, verfassen Abmahnungen und Kündigungsschreiben und erheben Räumungsklage vor dem zuständigen Gericht. Nötigenfalls veranlassen wir die Räumung im Wege der Zwangsvollsteckung. Ferner verteidigen wir Sie gegen unberechtigte Kündigungen.

Mängel / Mietminderung / Schadensersatz / Mietkaution

Auch Mängel am Mietobjekt, also vom Mieter nicht verursachte Gebrauchsbeeinträchtigungen, geben vielfach Anlass zu Mietstreitigkeiten. Derlei Mängel - beispielsweise defekte Heizungs- oder Elektroanlagen, Feuchtigkeitsschäden, insbesondere Schimmelbefall, Lärm- oder sonstige Belästigungen in Folge von Bauarbeiten sowie erheblich geringere Wohnfläche als vereinbart - berechtigen den Mieter unter anderem zur Minderung der Miete in angemessener Höhe sowie ggf. zu Schadensersatzforderungen.

Umgekehrt kommt es nicht minder häufig vor, dass dem Vermieter Schadensersatzansprüche wegen vom Mieter verursachter Schäden am Mietobjekt zustehen. Regelmäßig wird der Vermieter in diesen Fällen anstelle der aktiven Geltendmachung seiner Ansprüche die Rückzahlung der vom Mieter geleisteten Kaution verweigern.

Wir klären Sie über Ihre Rechte umfassend auf. Wir beraten Sie im Hinblick auf angemessene Minderungsbeträge. Ferner sind wir mit der Durchsetzung und Abwehr von Ansprüchen auf Schadensersatz und Kautionsrückzahlung befasst.

Betriebskostenabrechnung / Nachzahlungen

Die ordnungsgemäße Umlage und Abrechnung von Betriebskosten ist an die Einhaltung verschiedenster Formalien gebunden. Folge ist, dass in der Praxis eine Vielzahl an Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft sind, unter Umständen mit dem Ergebnis, dass Nachzahlungen nach Ablauf der gesetzlich festgelegten Abrechnungsfrist nicht mehr eingefordert werden können.

Wir unterziehen Heiz- und Betriebskostenabrechnungen einer eingehenden Prüfung oder erstellen diese bei Bedarf für Sie. Unsere Tätigkeit erstreckt sich ebenso auf die Beitreibung offener Forderungen, wie auch auf die Abwehr unberechtigter Ansprüche.

Mieterhöhung / Mietzinsanpassung

Das Gesetz sieht verschiedene Möglichkeiten vor, um dem Bedürfnis des Vermieters nach einer angemessenen Anpassung der Miete Rechnung zu tragen. Zu nennen sind Staffelmietvereinbarungen und Wertsicherungsklauseln sowie - im Bereich des Wohnraummietrechts - Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete und Mieterhöhung nach Modernisierung des Mietobjektes. Aus Mieterschutzgründen unterliegen gerade die zuletzt genannten Möglichkeiten der Mieterhöhung strengen formellen Anforderungen und inhaltlichen Begrenzungen.

Um die Folgen eines unzureichend verfassten Erhöhnungsverlagen zu vermeiden, unterstützen wir Sie bei Ihrem Mieterhöhungsverlangen. Ebenso wehren wir unberechtigte Mieterhöhungsverlangen für Sie ab.

Schönheitsreparaturen / Instandhaltung / Renovierung

Oftmals herrscht Unklarheit über die Frage, ob der Mieter verpflichtet ist, Erhaltungs-, Reparatur- oder Renovierungsarbeiten eigenständig durchzuführen oder deren Kosten zu tragen. Insbesondere die umfangreiche Rechtsprechung zu Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen (bspw. das Streichen oder Tapezieren der Mieträume), hat in jüngerer Vergangenheit zu weit reichenden Änderungen geführt.

Sprechen Sie uns auf diese Thematik an - wir beraten Sie umfassend.

Vertragsprüfung / Vertragsgestaltung

Oftmals enthalten Mietverträge für den juristischen Laien schwer verständliche Regelungen. Vielfach beinhalten Mietverträge unwirksame Formularklauseln.

Wir überprüfen Miet- und Pachtverträge eingehend und handeln mögliche Änderungen bei Bedarf mit Ihrem Vertragspartner aus. Wir entwerfen Verträge nach Ihren persönlichen Vorstellungen.

Wohnungseigentumsrecht

Bei Wohnungseigentümern herrscht häufig Unklarheit über die Grenzen der eigenverantwortlichen - also nicht an einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung gebundenen - Nutzung Ihrer Wohneinheit. Maßgeblich ist insoweit die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Ebenso kommt es oftmals zu Konflikten der Gemeinschaft im Hinblick auf Hausgeldzahlungen, insbesondere betreffend die Bestimmung und Verwendung der zu bildenden Rücklagen. Auch Rechtsstreitigkeiten in Bezug auf Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung (bspw. Wirksamkeit bzw. Anfechtbarkeit eines Beschlusses) sind keine Seltenheit.

Wir beraten und vertreten Sie zuverlässig in allen Fragen des Wohnungseigentumsrechts. Bei Bedarf nehmen wir gemeinsam mit Ihnen an Wohnungseigentümerversammlungen teil.